Vices cachés de l’immeuble : exemples et jurisprudence
Article mis à jour le 4 novembre 2026 (première publication en 2013). Mise à jour intégrant les arrêts de chambre mixte du 21 juillet 2023 sur les délais.
Le vendeur d’un immeuble est tenu de la garantie des défauts cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix (article 1641 du code civil).
Des exemples fréquents
- les infiltrations et remontées d’humidité dissimulées par des travaux de peinture ou de doublage ;
- la présence de mérule ou d’insectes xylophages non révélée ;
- des fissures structurelles masquées ;
- un assainissement non conforme ou défaillant ;
- une toiture ou une charpente dégradée non visible lors des visites.
Le caractère caché
Le vice doit être caché pour un acquéreur normalement attentif lors de la vente. Les diagnostics techniques annexés à la promesse et à l’acte, qui portent sur certains risques, peuvent rendre le vice apparent s’ils le signalaient.
La clause de non-garantie
Les ventes entre particuliers comportent souvent une clause excluant la garantie des vices cachés. Elle est valable, sauf si le vendeur connaissait le vice. Le vendeur professionnel, ou qui a réalisé lui-même les travaux, est présumé connaître les vices.
Les délais
L’action doit être intentée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648). Depuis les arrêts de chambre mixte du 21 juillet 2023, ce délai est un délai de prescription, encadré par le délai-butoir de vingt ans courant à compter de la vente (article 2232).
L’articulation avec la décennale
Si le vendeur a fait construire ou réaliser des travaux constituant un ouvrage depuis moins de dix ans, l’acquéreur peut également agir sur le fondement de la garantie décennale, plus favorable car elle ne suppose pas un vice caché lors de la vente et ne peut être écartée par contrat.
Textes de référence
- Code civil, art. 1641 ;
- art. 1648 ;
- art. 2232 ;
- Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-17.789.
Cet article présente le droit applicable de manière générale. Chaque situation appelle une analyse de ses pièces : contactez le cabinet.