Le contrat de promotion immobilière tel qu’il résulte des articles 1831-1 et suivants du Code civil (CCH, art. L. 221-1 et s.) est un contrat par lequel une personne dite “promoteur immobilier” s’oblige envers le maître de l’ouvrage, propriétaire d’un terrain ou titulaire d’un droit de construire, à faire procéder à la réalisation d’un programme de construction, pour un certain montant financier ; la loi parle d’un “prix convenu” mais celui-ci ne lui est pas acquis : le promoteur doit en rendre compte. C’est pourquoi, à côté de ce “prix”, le contrat doit faire apparaître la rémunération du promoteur. Celui-ci ne réalise pas un bénéfice sur un prix. C’est un prestataire de service rémunéré ; en quelque sorte un intermédiaire entre les constructeurs et le maître de l’ouvrage.
L’intervenant au titre de la construction d’une maison individuelle, quant à lui, est une personne “qui se charge de la construction”. Il s’agit donc d’un constructeur, même s’il sous-traite les travaux.
Les deux contrats sont donc juridiquement distincts, étant souligné que l’originalité du contrat de promotion, lequel tient du mandat, est que le promoteur pour la réalisation de la construction va conclure les contrats et marchés avec les architectes, entrepreneurs et fournisseurs, non pas en son nom, mais au nom et pour le compte de son client, le maître de l’ouvrage qui seul, juridiquement, sera engagé. Le promoteur est seulement, quant à lui, garant de la bonne exécution des contrats et marchés.
Lorsque l’intervenant se charge de la construction selon un plan proposé, le contrat de construction d’une maison individuelle de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation s’impose à lui.
Mais si l’intervenant, au lieu de se charger de la construction, s’oblige à faire procéder à la réalisation d’une maison individuelle au moyen de contrats de louage d’ouvrage conclus au nom du maître de l’ouvrage, le tout dans certaines conditions financières, l’opération se trouvera placée dans le cadre du contrat de promotion immobilière par application de l’article 1831-1 du Code civil (CCH, art. L. 221-1).
Article 1831-1 du Code civil
(Loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 Journal Officiel du 5 janvier 1978 en vigueur le 1er janvier 1979)
Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite “promoteur immobilier” s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Si le promoteur s’engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d’un locateur d’ouvrage.
Me Frédéric Renaudin