La possibilité de se rétracter

La loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au CCMI avait introduit dans le Code de la construction et de l’habitation, l’article L. 271-1, des dispositions prévoyant un délai de réflexion et une faculté de rétractation tout au moins lorsque le contrat était conclu par un non-professionnel et par acte sous seing privé.

L’article 72 de la loi dite SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 a abrogé les dispositions précédentes et les a remplacées, avec effet à compter du 1er juin 2001, par les dispositions des articles L. 271-1 et L. 271-2 nouveaux du même code qui ouvrent un droit de rétractation de 7 jours lorsque le contrat est établi par acte sous seing privé ou bien un droit de réflexion également de 7 jours lorsque le contrat est établi en la forme authentique, pour autant que le maître de l’ouvrage ne soit pas un professionnel et que le contrat porte sur un immeuble à usage d’habitation.

L’article L. 271-1 nouveau du Code de la construction et de l’habitation s’applique à tout acte “ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation”.

Se trouve donc concerné le CCMI qui par essence est un contrat de “construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation”, aux termes de l’article L. 231-1 du même code, observation faite que l’esprit du dispositif de l’article L. 271-1, replacé dans le cadre du “secteur protégé” des différents cadres juridiques de promotion-construction : vente d’immeuble à construire, contrat de promotion, etc. s’applique justement à la construction d’immeubles à usage d’habitation ou mixte professionnel et d’habitation (V. en ce sens H. Périnet-Marquet : JCP N 2002, p. 761 et s., n° 20. – J.-M. Le Masson : Rev. Administrer avr. 2001, p. 39).

Lorsque le contrat est établi par acte sous seing privé, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter de sa notification, première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l’acte (art. L. 271-1).

Le délai ne part pas du jour de la présentation et si l’on retient que habituellement on ne tient pas compte du “dies a quo”, ce délai ne part pas du lendemain de la présentation mais le surlendemain (En ce sens, M. Dagot : JCP N 2001, 916. – H. Périnet-Marquet : JCP N 2001, 539. – En sens contraire si l’on tient compte de la lettre de l’article L. 271-1, J.-M. Le Masson : Rev. Administrer avr. 2001, p. 39).

Dans ce délai de sept jours, le maître de l’ouvrage a la possibilité de se rétracter dans les mêmes formes, c’est-à-dire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Si le dernier jour du délai est férié ou chômé, le délai devra être prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant (NCPC, art. 642).

Le principe résultant de l’article L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation est qu’aucun versement, à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit, directement ou indirectement, ne peut être reçu avant l’expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’un immeuble neuf d’habitation.