La définition du vice caché

L’article L.211-1 reproduit les articles 1641 à 1648 du Code civil en vertu desquels tout vendeur est tenu envers l’acheteur de livrer une marchandise apte à l’usage auquel elle est destiné et doit assurer à ce titre la responsabilité des défauts ou vices cachés l’affectant.

Un vice est réputé non visible par un profane s’il ne peut être constaté qu’en accédant à des parties de l’immeuble normalement inaccessibles (Cass. 3e civ., 14 mai 1985 : D. 1985, jurispr. p. 439, et la note J.-P. Rémery. – Cass. 3e civ., 25 juin 1985 : Juris-Data n° 1985-001914).

La preuve du caractère caché des désordres allégués incombe au maître de l’ouvrage (ainsi que la preuve du contenu de réserves exprimées lors de la réception : Cass. 3e civ., 7 juill. 2004 : RD imm. 2004, p. 450 et la note critique ; Bull. civ. 2004, III, n° 142 ; Gaz. Pal. 20-22 févr. 2005, somm. p. 22 ; JCP G 2004, IV, 2936 ; Constr.-urb. 2004, comm. 157).

Sont considérés comme vices apparents :

• le scellement par erreur d’une antenne de télévision sur la cheminée d’un voisin (Cass. 1re civ., 7 mai 1962 : JCP G 1962, IV, 86 ; Bull. civ. 1962, I, n° 227) ;
• la déclivité excessive d’une rampe d’accès (Cass. 3e civ., 3 oct. 1980, Fouchet : Gaz. Pal. 1981, 1, pan. jurispr. p. 11. – Cass. 3e civ., 31 oct. 2001 : Resp. civ. et assur. 2002, comm. 26 ; Constr.-urb. 2002, comm. 4 ; mais V. infra n° 13) ;
• un défaut de climatisation (Cass. 3e civ., 1er déc. 1993 : Mon. TP 11 févr. 1994, p. 37) ;
• une montée de nappe phréatique visible à la réception (Cass. 3e civ., 6 nov. 1996 : RD imm. 1997, p. 86) ;
• l’insuffisance de largeur d’une cage d’escalier (Cass. 3e civ., 3 déc. 1997 : RD imm. 1998, p. 96) ;
• un “défaut d’exécution généralisé” d’une installation électrique (Cass. 3e civ., 3 mai 2001 : RD imm. 2001, p. 386-387) ;
• des erreurs de niveaux (Cass. 3e civ., 2 mars 2005 : Constr.-urb. 2005, comm. n° 80. – Cass. 3e civ., 11 mai 2005 : D. 2005, p. 1504) ;
• le fléchissement d’une charpente en cours de chantier (Cass. 3e civ., 4 nov. 2004 : RD imm. 2005, p. 129).