La définition du vice caché en matière immobilière
Article mis à jour le 4 novembre 2026 (première publication en 2013). Mise à jour intégrant les arrêts de chambre mixte du 21 juillet 2023.
La garantie des vices cachés est définie par l’article 1641 du code civil : le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
Trois conditions cumulatives
- un défaut antérieur à la vente, au moins en germe ;
- un défaut caché, que l’acquéreur ne pouvait pas déceler par un examen normal ;
- un défaut grave, qui rend le bien impropre à son usage ou en diminue fortement l’usage.
Les actions ouvertes
L’acquéreur a le choix entre l’action rédhibitoire, qui conduit à la résolution de la vente et à la restitution du prix, et l’action estimatoire, qui lui permet de garder le bien et d’obtenir une réduction du prix. Si le vendeur connaissait le vice, il doit en outre des dommages-intérêts.
Le délai
L’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648). La Cour de cassation a jugé, le 21 juillet 2023, que ce délai est un délai de prescription, enfermé dans le délai-butoir de vingt ans à compter de la vente prévu par l’article 2232 du code civil.
Le cas de la vente d’immeuble à construire
Pour les vices apparents dans la vente d’immeuble à construire, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents (article 1648, alinéa 2, renvoyant à l’article 1642-1).
Textes de référence
- Code civil, art. 1641 ;
- art. 1648 ;
- art. 1642-1 et 2232 ;
- Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-17.789.
Cet article présente le droit applicable de manière générale. Chaque situation appelle une analyse de ses pièces : contactez le cabinet.