Droit de préemption urbain : l’irrégularité de la DIA n’entache pas la décision de préemption
Note mise à jour le 4 novembre 2026. Cette note remplace une brève publiée en 2014 ; elle intègre la demande unique de documents et la visite du bien, issues de la loi ALUR de 2014.
Toute vente d’un bien situé dans le périmètre du droit de préemption urbain doit être précédée d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), adressée par le propriétaire à la mairie, à peine de nullité de la vente.
Le contenu de la DIA
L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme impose d’indiquer le prix et les conditions de l’aliénation projetée, ainsi que certaines informations environnementales. La DIA peut être dématérialisée.
La DIA irrégulière ne vicie pas la préemption
La DIA est un acte du propriétaire, et non de la collectivité. Les irrégularités qui l’affectent, même substantielles, ne rendent pas illégale la décision de préemption elle-même : elles sont sans incidence sur la légalité de l’acte pris par le titulaire du droit. C’est ce qu’a jugé la décision commentée en 2014. La collectivité qui reçoit une DIA incomplète peut en revanche considérer que le délai de deux mois n’a pas commencé à courir.
Le délai de deux mois
- le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la DIA vaut renonciation ;
- ce délai est suspendu par une demande unique de communication de documents ou par une demande de visite du bien ;
- il reprend à réception des documents, après la visite ou le refus de visite ; s’il reste moins d’un mois, le titulaire dispose d’un mois pour décider.
La décision de préemption
Elle doit être motivée par la référence à un projet d’action ou d’opération d’aménagement dont la collectivité justifie la réalité à la date de la décision. Elle est publiée et notifiée au vendeur, au notaire et à l’acquéreur évincé, qui peut la contester devant le juge administratif.
Ce qu’il faut retenir aujourd’hui
Le vendeur a intérêt à déposer une DIA complète et exacte pour faire courir le délai. L’acquéreur évincé doit, lui, concentrer sa contestation sur la motivation de la préemption, la réalité du projet et le respect des délais, plutôt que sur les vices de la DIA.
Le prix et la saisine du juge de l’expropriation
Le titulaire du droit de préemption peut accepter le prix mentionné dans la DIA ou proposer un prix inférieur. En cas de désaccord, le prix est fixé par le juge de l’expropriation, et le vendeur conserve la faculté de renoncer à la vente. Si le titulaire n’a pas payé ou consigné le prix dans les délais légaux, le vendeur retrouve la libre disposition de son bien. Ces étapes obéissent à des délais stricts, qu’il convient de suivre avec précision.
Pour aller plus loin
Retrouvez le commentaire d’origine de 2014 : CLAIRANCE AVOCATS · Droit de préemption urbain : l’illégalité substantielle de la DIA n’entache pas d’illégalité l’arrêté de préemption ! · URBANISME AMENAGEMENT ENVIRONNEMENT.
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