Domaine skiable : piste de ski, domaine public, domaine privé et restaurant d’altitude

Note mise à jour le 4 novembre 2026. Cette note remplace une brève publiée en 2014 ; elle intègre la réforme des unités touristiques nouvelles issue de la loi Montagne II du 28 décembre 2016.

Les équipements des domaines skiables, pistes, remontées mécaniques et restaurants d’altitude, se situent au croisement du droit des biens publics, du droit de l’urbanisme de montagne et du droit du tourisme.

La qualification domaniale

Une piste de ski aménagée par une collectivité pour le service public des remontées mécaniques et des pistes peut relever de son domaine public, si elle est affectée à ce service et a fait l’objet d’un aménagement indispensable. En revanche, un terrain privé seulement grevé d’une servitude de passage des skieurs reste dans le patrimoine de son propriétaire. Un restaurant d’altitude exploité par une personne privée sur un terrain communal relève, selon les cas, du domaine public, s’il est accessoire au service des pistes, ou du domaine privé de la commune.

Les conséquences de cette qualification

• sur le domaine public, l’occupation suppose un titre précaire et révocable, soumis le cas échéant à une procédure de sélection préalable depuis 2017 ;
• sur le domaine privé, la commune peut consentir un bail de droit commun ;
• le juge compétent pour les litiges d’occupation diffère selon la domanialité du terrain.

Les autorisations d’urbanisme

La construction d’un restaurant d’altitude exige un permis de construire et, selon son importance, relève de la procédure des unités touristiques nouvelles. Depuis la loi Montagne II, les unités touristiques nouvelles structurantes sont prévues par le schéma de cohérence territoriale, et les unités locales par le PLU. Le principe d’urbanisation en continuité de l’existant s’applique en zone de montagne, sous réserve de ces procédures.

Les servitudes de pistes

Le code du tourisme permet d’instituer, au profit des communes ou de leurs groupements, des servitudes pour le passage des pistes de ski et des remontées mécaniques sur des terrains privés, moyennant indemnisation.

Ce qu’il faut retenir aujourd’hui

Tout projet en domaine skiable impose de vérifier, dès l’origine, la situation domaniale des terrains, la procédure d’unité touristique nouvelle applicable et les règles de la loi Montagne. Ces vérifications conditionnent le choix du contrat et la sécurité juridique du permis.

Les litiges relatifs à l’exploitation des remontées mécaniques et des pistes, souvent confiée à une société par délégation de service public, relèvent par ailleurs du droit des contrats de la commande publique, avec ses propres règles de durée, de mise en concurrence et de sort des biens en fin de contrat.

Cette note présente le droit applicable de manière générale. Contactez le cabinet pour l’analyse de votre dossier.