La surface de plancher : définition et déductions
Depuis le 1er mars 2012, la surface de plancher a remplacé la surface hors œuvre brute et la surface hors œuvre nette. Elle sert de référence pour déterminer le régime d’autorisation applicable, le recours obligatoire à un architecte et l’application de nombreuses règles d’urbanisme.
La définition
Selon l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme, la surface de plancher est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades.
Les huit déductions
- l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
- les vides et trémies afférents aux escaliers et ascenseurs ;
- les surfaces d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
- les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules, motorisés ou non, y compris les rampes et aires de manœuvre ;
- les combles non aménageables pour l’habitation ou pour une activité ;
- les locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets ;
- les caves et celliers annexes à des logements, desservis uniquement par une partie commune ;
- une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation, lorsque les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Surface de plancher et emprise au sol
La surface de plancher ne doit pas être confondue avec l’emprise au sol, qui correspond à la projection verticale du volume de la construction. Les seuils de la déclaration préalable et du permis de construire combinent les deux notions : un garage peut ne pas créer de surface de plancher mais générer de l’emprise au sol.
Les enjeux
- le seuil de recours obligatoire à l’architecte, fixé à 150 m² de surface de plancher pour les personnes physiques construisant pour elles-mêmes ;
- le calcul des droits à construire résultant du PLU ;
- l’assiette de la taxe d’aménagement, qui repose toutefois sur une surface taxable distincte.
Ce qu’il faut retenir aujourd’hui
Une erreur de calcul peut conduire à un dossier incomplet, voire à une autorisation obtenue par fraude. Le tableau des surfaces joint à la demande doit être établi avec soin, en distinguant surface de plancher, emprise au sol et surface taxable.
Les extensions et l’existant
Pour une extension, la surface créée s’ajoute à la surface existante pour apprécier le seuil de recours à l’architecte : si la surface totale après travaux dépasse 150 m², l’architecte devient obligatoire, sauf exceptions. En zone urbaine d’un PLU, les extensions jusqu’à 40 m² peuvent relever de la simple déclaration préalable, sous réserve de ce seuil.
Pour aller plus loin
Retrouvez le commentaire d’origine de 2014 : CLAIRANCE AVOCATS · Réforme de la surface de plancher : nouvelles déductions ! · URBANISME AMENAGEMENT ENVIRONNEMENT.
Cette note présente le droit applicable de manière générale. Contactez le cabinet pour l’analyse de votre dossier.