Achèvement des travaux : comment prouver la date d’achèvement ?
La date d’achèvement des travaux est une donnée décisive en droit de l’urbanisme. Elle fait courir plusieurs délais qui protègent le propriétaire contre les remises en cause tardives de sa construction.
Pourquoi la date d’achèvement compte
- elle fait courir le délai de contestation de la conformité des travaux par l’administration, à compter du dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) ;
- elle fait courir la prescription de l’action pénale pour une construction irrégulière ;
- elle conditionne l’action civile en démolition ouverte aux tiers et à l’administration dans les cas prévus par la loi ;
- elle intervient dans l’application de la règle selon laquelle une construction achevée depuis plus de dix ans ne peut, en principe, fonder un refus de permis pour irrégularité.
La déclaration attestant l’achèvement et la conformité
Le bénéficiaire de l’autorisation doit adresser à la mairie une DAACT à l’achèvement des travaux (article L. 462-1 du code de l’urbanisme). Ce document est la preuve la plus simple de la date d’achèvement, mais il n’est pas déterminant à lui seul : la date réelle peut être établie par tout moyen.
Les modes de preuve
Faute de DAACT, ou en cas de contestation de son exactitude, la preuve peut résulter de factures des entreprises, de procès-verbaux de réception, d’attestations, de photographies datées, de déclarations fiscales (déclaration de construction nouvelle), d’abonnements aux réseaux ou de constats d’huissier, désormais commissaire de justice. La charge de la preuve pèse sur celui qui invoque l’achèvement à son profit.
La notion d’achèvement
Une construction est achevée lorsque les travaux prévus par l’autorisation sont terminés et qu’elle est en état d’être affectée à l’usage auquel elle est destinée. Des finitions secondaires n’empêchent pas l’achèvement ; en revanche, des travaux structurants en cours le retardent.
Ce qu’il faut retenir aujourd’hui
Il est essentiel de déposer la DAACT dès la fin des travaux et de conserver tous les justificatifs. En cas de vente, l’acquéreur et son notaire vérifient ces éléments : une date d’achèvement mal établie peut fragiliser la transaction.
Les délais en pratique
L’administration dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de la DAACT pour contester la conformité des travaux, porté à cinq mois lorsque le récolement est obligatoire (secteurs protégés, établissements recevant du public, notamment). Passé ce délai, elle ne peut plus contester la conformité, ce qui sécurise la situation du propriétaire et facilite la revente du bien.
Pour aller plus loin
Retrouvez le commentaire d’origine de 2014 : CLAIRANCE AVOCATS.
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